Come verranno tutelati gli acquirenti di appartamenti in buona fede? Il problema degli acquirenti di case in buona fede: la posizione tanto attesa delle Forze Armate RF - Come ciò accade nella pratica

Difensore civico dei capitali - “MK”: “I tribunali non utilizzano meccanismi per proteggere gli acquirenti in buona fede”

Non comprate appartamenti sul mercato immobiliare secondario: è l'appello rivolto dal commissario per i diritti umani a Mosca, Alexander Muzykantsky, ai residenti della capitale in un'udienza alla Camera pubblica dedicata alla tutela dei diritti in buona fede acquirenti (vedi “MK” del 16 maggio 2014). Secondo il difensore civico della capitale, oggi questo è l'unico modo per tutelarsi dal finire in strada. Dopotutto, il favoloso costo dei metri quadrati di Mosca ha dato origine a schemi fraudolenti di cui soffre la gente comune. In un'intervista a MK, Muzykantsky spiega: tutti i meccanismi legali sono in atto per proteggere gli acquirenti in buona fede, ma i tribunali e le autorità cittadine non hanno fretta di interpretare le disposizioni della legge a favore dei comuni cittadini.

— Alexander Ilyich, il boicottaggio del mercato non è una misura troppo drastica?

“Semplicemente non c’è altra via d’uscita: smettere di acquistare appartamenti finché non si mette ordine sul mercato secondario, altrimenti i cittadini corrono rischi, perché il governo scarica tutti i rischi sui cittadini.

— Come avviene ciò nella pratica?

— Lo schema si compone di diverse fasi. Nella prima fase, l'appartamento è privatizzato. Questo viene fatto dal Dipartimento degli alloggi, quindi avviene la registrazione: è coinvolto un funzionario federale che certifica i documenti e rilascia un certificato di proprietà. Quindi il proprietario vende l'appartamento. Poi lo vende di nuovo. Dopo diverse transazioni, finisce con un ignaro acquirente. E dopo 3-5 anni si scopre che la privatizzazione è fraudolenta. Diciamo che è stato effettuato con una procura rilasciata un anno dopo la morte della persona. Oppure secondo un certificato di matrimonio, rilasciato un anno dopo la morte, e anche la morte è molto interessante: è caduta dal nono piano, per esempio. La denuncia è intentata contro l'ultimo proprietario, il tribunale lo riconosce come acquirente in buona fede, cioè non sapeva e non poteva sapere che stava acquistando un appartamento da qualcuno dal quale non gli era permesso.

- Fermare! Se è coscienzioso, significa che i suoi diritti sono tutelati?

— Ecco il punto: il pignoramento da parte di un acquirente in buona fede è possibile solo se la cessione da parte del proprietario originario è avvenuta senza la sua volontà. Tuttavia, la corte può facilmente decidere che, dicono, il governo di Mosca non ha espresso la volontà di confiscargli questo appartamento al momento della privatizzazione. Ma la domanda è: come non lo ha espresso se uno stesso funzionario del governo di Mosca ha firmato i documenti?

“Oggi gli annunci di vendita di immobili indicano: “Più di tre anni di proprietà”. Molti credono che ciò offra una sorta di garanzia: poiché l'accordo non è stato contestato per tre anni, il termine è scaduto...

- Non fornisce alcuna garanzia. Posseduto da più di tre anni, questo significa che non devi pagare l'imposta sul reddito; il contratto specifica l'intero importo della transazione senza trucchi. Ma per il recupero di un appartamento se la privatizzazione viene riconosciuta come fraudolenta, questo non ha alcun ruolo. Abbiamo esempi in cui le persone sono state sfrattate 18 anni dopo la transazione! Hanno vissuto in un appartamento per quasi tutta la vita, hanno dato alla luce un bambino, il bambino aveva già finito la scuola - e poi il tribunale ha deciso che sarebbero stati sfrattati.

- Come può essere, c'è un termine di prescrizione...

— Quindi il presidente del tribunale cittadino di Mosca, quando abbiamo discusso di questo argomento, mi ha chiesto: come si è svolto il processo 18 anni dopo, tenendo conto dei termini di prescrizione? Io stesso vorrei scoprire come i tribunali accettano tali dichiarazioni e calcolano questo termine di prescrizione!

— I diritti di un acquirente in buona fede non sono affatto tutelati?

— Ho una risposta del vicesindaco di Mosca Sergunina al mio rapporto "Sul problema della tutela dei diritti degli acquirenti in buona fede". Dice: se i cittadini vengono riconosciuti come acquirenti in buona fede... se viene provata l'assenza di dolo... se questa è l'unica abitazione....

-...allora non verrà confiscato.

- Ma no: "È possibile assicurarsi il diritto di utilizzare i locali specificati sulla base di un contratto di affitto o di locazione sociale"! E si ritiene che in questo modo i diritti dei cittadini coscienziosi siano “pienamente tutelati”. Secondo me, questa è una banale confisca della proprietà.

— Forse possiamo regolamentare queste questioni a livello legislativo?

— Non sono necessarie modifiche legislative, questo è il punto. Abbiamo sentenze dei tribunali che dicono: il governo di Mosca ha partecipato alla privatizzazione, il che significa che ha espresso la volontà di non sfrattare nessuno. Ma ci sono 2-3 decisioni di questo tipo all'anno. Tuttavia, sono stati adottati sulla base della stessa legislazione. Questa è una questione di applicazione. La Corte europea dei diritti dell'uomo ha esaminato la nostra legislazione, è il caso di Svetlana Gladysheva, che ha subito una frode immobiliare ed è arrivata a Strasburgo. È stata presa una decisione: lo Stato deve assumersi i rischi, poiché il suo funzionario prende la decisione sulla questione della privatizzazione. Ma i nostri funzionari non sono responsabili di nulla.

— Cosa si può fare per cambiare la situazione?

“Ho proposto al governo di Mosca una serie di semplici misure. In primo luogo, presentare richieste di risarcimento danni non all'acquirente finale in buona fede, ma al truffatore che ha privatizzato illegalmente l'alloggio a proprio nome. In secondo luogo, effettuare audit interni sui casi di privatizzazione fraudolenta. E in terzo luogo, apportare modifiche alla procedura di privatizzazione al fine di stabilire il controllo sui funzionari. Dopotutto, ci sono molti casi in cui i documenti di privatizzazione vengono rilasciati dal dipartimento lo stesso giorno in cui viene ricevuta la domanda di privatizzazione. Che tipo di verifica c'è? Questa è semplicemente una cospirazione o una frode. Ma non vi è stata alcuna reazione a queste proposte. Abbiamo un mercato immobiliare secondario criminale: bisogna fare qualcosa al riguardo. Oggi non vedo altro modo per tutelare i diritti degli acquirenti se non quello di spingerli a lasciare il mercato secondario.

AIUTO "MK"

La pratica dimostra che quando i tribunali esaminano il caso in dettaglio, la legislazione attuale è più che sufficiente per proteggere l'acquirente in buona fede.

Esempio n. 1: la decisione del tribunale distrettuale di Nagatinsky nel caso Pestins (2012). L'appartamento acquistato da questa famiglia è stato privatizzato sei mesi prima dal truffatore U. utilizzando una procura contraffatta per conto di un anziano moscovita morto due mesi dopo la privatizzazione. La corte ha dichiarato nullo questo accordo di privatizzazione. Tuttavia, ho attirato l'attenzione sul fatto che questo accordo è stato concluso lo stesso giorno in cui è stata presentata la domanda di privatizzazione. Cioè, il Dipartimento per le politiche abitative e il Fondo per gli alloggi non hanno nemmeno controllato nulla! Pertanto, la corte ha deciso che DZhPiZhF "ha trasferito volontariamente i locali residenziali contestati nella proprietà di U." “La soddisfazione della richiesta [delle autorità cittadine]... significherà la piena tutela degli interessi della città di Mosca senza tener conto delle disposizioni della Legge fondamentale della Federazione Russa sul dovere dello Stato di proteggere le persone, ” si legge nel testo della decisione. I Pestin lasciarono l'appartamento.

Esempio n. 2 - la decisione dello stesso tribunale nel caso K.M.V. Lì, la privatizzazione dell'appartamento contestato è avvenuta allo stesso modo lo stesso giorno della presentazione della domanda di privatizzazione - 24 dicembre 2004. Il tribunale ha tenuto conto del fatto che il termine di prescrizione per le transazioni nulle e non valide è di 3 anni (clausola 3 dell'articolo 166 del codice civile) dal giorno in cui la persona che presenta il reclamo ha appreso dell'inizio dell'esecuzione della transazione. Ma se DZhPiZhF ha registrato l'accordo di privatizzazione dell'appartamento lo stesso giorno in cui è arrivata la domanda, non poteva ignorare l'esecuzione della transazione. Ciò significa che il termine di prescrizione è scaduto da tempo.

Ora, se tutti i tribunali applicassero la stessa logica, non ci sarebbe bisogno di chiedere il boicottaggio del mercato.

Come ha appreso Gazeta.Ru, il Ministero dello Sviluppo Economico sta preparando degli emendamenti che permetteranno ai cittadini di mantenere le loro abitazioni, anche se si scoprisse che sono state privatizzate illegalmente. Ora tali alloggi possono essere confiscati a favore dello Stato anche da un acquirente in buona fede. Inoltre, si prevede di introdurre un risarcimento per i proprietari di appartamenti persi nell'ambito di questo regime.

La pratica della confisca degli appartamenti privatizzati illegalmente potrebbe finire. Il Ministero dello Sviluppo Economico ha predisposto le corrispondenti modifiche all'art. 302 parte 1 del Codice Civile russo e dell'art. 3 del Codice immobiliare della Russia. La loro entrata in vigore è prevista per dicembre di quest'anno.

“Il disegno di legge mira a creare una misura aggiuntiva per tutelare i cittadini dalla perdita della loro unica casa. Per raggiungere questo obiettivo, si propone di sancire nella legislazione la regola secondo cui i locali residenziali precedentemente privatizzati non possono essere reclamati da un acquirente in buona fede - un cittadino per il quale è l'unico locale adatto alla residenza permanente. Verrà esplorata anche la possibilità di estendere questa norma ad altre categorie di cittadini bisognosi di protezione sociale speciale", ha detto il ministero a Gazeta.Ru.

Stiamo parlando di appartamenti che un tempo venivano privatizzati illegalmente. Anni dopo, il falso potrebbe essere scoperto e l'alloggio verrà confiscato. Poiché è impossibile verificare la legalità della privatizzazione, nessuno è assicurato contro la perdita di un appartamento acquistato sul mercato secondario.

“L'appartamento viene privatizzato per qualcuno che non ne ha diritto. Ad esempio, il proprietario dell'immobile è morto e un anno dopo ha improvvisamente degli eredi “legali” che privatizzano l'appartamento e lo vendono. La registrazione della privatizzazione illegale, di norma, avviene con la partecipazione di rappresentanti delle autorità locali. Questo appartamento può poi cambiare attraverso diversi proprietari. Anni dopo, viene acquistato sul mercato secondario da un acquirente rispettoso della legge. Lo controllerà nel Registro dello Stato Unificato, dove gli verrà detto che l'appartamento è registrato come proprietà e non ci sono restrizioni su di esso. Effettua un acquisto, porta il contratto a Rosreestr, dove controllano e registrano nuovamente la transazione. E cinque anni dopo si scopre all'improvviso che il primo proprietario l'ha privatizzato illegalmente.

Il dipartimento immobiliare ha partecipato alla falsificazione dei documenti, che ha presentato un reclamo e ha restituito le abitazioni alla proprietà municipale", descrive il progetto Alexander Muzykantsky, il commissario per i diritti umani a Mosca. Di conseguenza, ora in tutta la Russia i cittadini che non hanno commesso alcuna azione illegale potrebbero perdere la casa. Le statistiche giudiziarie non vengono divulgate da nessuna parte, ma il numero dei cittadini privati dell'appartamento in base a questo programma ammonta a migliaia, Muzykantsky ne è sicuro.

"Nel giro di una settimana dopo aver sollevato questo problema, abbiamo ricevuto centinaia di richieste da tutta la Russia, e questo riguarda non solo appartamenti, ma anche terreni, edifici e immobili non residenziali, che vengono privatizzati fraudolentemente con l'aiuto dell'amministrazione .

Il problema esiste e sta nel fatto che persone che non hanno commesso alcun reato vengono private dell'abitazione, mentre i truffatori e chi ha operato in malafede la fanno franca.

Anche se qualcuno viene imprigionato, non vengono applicate sanzioni in termini di restituzione dei beni o risarcimento dei danni”, ha affermato.

Il Ministero dello Sviluppo Economico, a sua volta, ha affermato che, sulla base delle decisioni del Presidium della Corte Suprema della Federazione Russa, le autorità giudiziarie sono attualmente concentrate sulla priorità di tutelare i diritti degli acquirenti in buona fede di locali residenziali precedentemente privatizzati e studiando tutte le circostanze dell'acquisizione di alloggi.

Le perdite verranno compensate

Inoltre, il Codice dell'edilizia abitativa può essere integrato con una disposizione sul risarcimento dei danni causati agli acquirenti in buona fede a seguito di decisioni giudiziarie su ricorsi di enti statali e governi locali, a carico del bilancio dell'autorità che ha avviato il reclamo. Il Ministero dello Sviluppo Economico ha chiarito che si prevede di introdurre un indennizzo pari al valore di mercato delle abitazioni al momento dell'alienazione.

“La condizione per il pagamento una tantum del risarcimento può essere lo stato di buona fede chiaramente stabilito di un particolare acquirente. La coscienziosità dell'acquisizione di locali residenziali deve essere dimostrata in tribunale. Prima che vengano apportate modifiche alla legislazione russa, è necessario applicare il meccanismo già esistente di compensazione una tantum a carico del bilancio federale. Il criterio per il pagamento del risarcimento sarà, ovviamente, la verifica dell'integrità di tale cittadino. Allo stesso tempo, il cittadino conserva il diritto di restituire i beni sequestrati in tribunale”, ha affermato il dipartimento.

Tuttavia, gli avvocati temono che l’acquisto in buona fede non sarà facile da dimostrare. Pavel Gerasimov, partner dello studio legale Padva ed Epstein, ha osservato che la coscienziosità è un criterio individuale e di valutazione.

“La pratica giudiziaria ha sviluppato anche criteri per determinare la buona fede - a seconda del numero di transazioni per l'alienazione di un oggetto; le condizioni di proprietà dell'immobile da parte di ciascun proprietario; prezzi degli immobili specificati nelle transazioni; e così via. Allo stesso tempo, si verificano spesso casi in cui si crea deliberatamente “l’illusione” di un acquisto in buona fede”, ha osservato l’avvocato.

Inoltre, non è del tutto chiara la proposta di pagare un risarcimento dal bilancio alla persona il cui appartamento è stato restituito al bilancio e reclamato.

“In questo caso, è più facile per una persona del genere lasciare l'appartamento. Dopotutto, il risarcimento deve essere chiaramente pari al valore di mercato dell'appartamento, altrimenti non ha molto senso tale risarcimento. Altrimenti tali casi potrebbero portare ad abusi comprensibili”, ha osservato Gerasimov.

Come ha ricordato l'avvocato, di norma la persona a cui è stata richiesta una proprietà può esigere il recupero del prezzo di acquisto pagato da chi gli ha venduto questa proprietà. In questo modo è possibile ripristinare i diritti dell'ex acquirente.

“Naturalmente, ci sono spesso casi in cui è stata presa la decisione di riscuotere, ma è impossibile ottenere il denaro stesso dall'ex venditore. In questo caso sarebbe giusto, nel rispetto di determinati criteri, sostenere la persona lesa, ma con una maggiore responsabilità nei confronti degli autori del reato. Se parliamo dell'illegittimità della privatizzazione e della "rivendicazione" di un appartamento da parte del primo acquirente dell'appartamento, allora quando si stabilisce la sua buona fede, la questione non dovrebbe riguardare la restituzione dell'appartamento a tale acquirente, ma la riscossione dei danni dal funzionario stesso, se è stata colpa sua se è stata consentita la privatizzazione illegale”, dice Gerasimov.

Dmitry Shevchenko, socio dello studio legale Zamoskvorechye, ha osservato che queste modifiche sono ingiuste nei confronti di tutti gli altri acquirenti in buona fede.

“Si scopre che tutti gli altri acquirenti in buona fede rimangono svantaggiati se la proprietà acquistata lascia il possesso del proprietario contro la sua volontà. Perché si vogliano fare eccezioni solo in relazione alla proprietà privatizzata illegalmente (rimossa dal possesso del proprietario durante il processo di privatizzazione contro la volontà del proprietario), a questo proposito, non mi è molto chiaro. Non mi sembra molto chiaro nemmeno in che modo lo smaltimento contro la volontà del proprietario nel processo di privatizzazione differisca dallo smaltimento contro la volontà del proprietario in altri casi", ritiene.

12:31 — REGNUM Nonostante il presidente russo Vladimir Putin abbia affermato inequivocabilmente che è inaccettabile confiscare beni immobili a coloro che li hanno acquisiti legalmente e che lo Stato che ha commesso degli errori deve correggerli, il suo appello non è stato ascoltato dai funzionari, ha osservato il deputato Segretario della Russia. Camera pubblica della Federazione Russa Alexander Muzykantsky. Lo ha affermato nel corso della tavola rotonda “Confisca di immobili residenziali ad acquirenti in buona fede su pretese dei rappresentanti statali. Pratica della Corte Suprema della Federazione Russa e della Corte Europea dei Diritti dell’Uomo (2011 – 2016)”, riferisce il corrispondente il 16 marzo IA REGNUM.

“Il presidente ha detto e ora tutti, dall’amministrazione presidenziale (AP) alle autorità regionali, devono cercare di adempiere al meglio alle istruzioni del presidente. Ma la pratica è continuata e si è scoperto che la Corte Suprema della Federazione Russa (SC), la Procura, il Parlamento, l’AP – coloro da cui dipende l’attuazione delle istruzioni del presidente, li stanno bloccando”, ha sottolineato Muzykantsky.

Nella Russia moderna, i cittadini hanno la possibilità di acquistare liberamente immobili, terreni e appartamenti. Ma oltre alla possibilità di risolvere i propri problemi abitativi, i cittadini si trovano ad affrontare, innanzitutto per quanto riguarda il mercato immobiliare secondario, un gran numero di schemi fraudolenti. Con la connivenza, e talvolta anche con la partecipazione diretta di funzionari governativi, gli appartamenti vengono sottratti fraudolentemente alla proprietà statale e venduti ad ignari acquirenti in buona fede. Nel paese nel suo complesso, il numero dei cittadini colpiti ammonta già a migliaia, ma questo problema è più acuto a Mosca, dove il numero delle vittime ha già raggiunto diverse centinaia di persone.

L'essenza del problema si riduce al fatto che un cittadino, progettando di acquistare un appartamento, si rivolge al registro statale unificato dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso (USRP) per assicurarsi che l'immobile acquistato sia registrato nel nome del venditore e non ci sono gravami su di esso. Successivamente, dopo essersi accertato della purezza giuridica della proprietà, acquista un appartamento, redige i documenti necessari e alla fine riceve da Rosreestr un certificato di registrazione statale della proprietà. E anni dopo, scopre all'improvviso che l'appartamento acquistato, a quanto pare, è stato illegalmente sottratto alla proprietà statale.

(Nel caso di altri beni, può succedere che il terreno della dacia acquistato sia finito nella zona tecnica di un oleodotto o di un gasdotto. Oppure, come nel caso dei condomini, quando a un certo punto le autorità comunali riconoscono la costruzione come illegale e richiedono la demolizione dell'edificio, problemi simili si presentano per quei proprietari che sono caduti inaspettatamente nella zona di espansione della zona di tutela dei monumenti, ca. IA REGNUM).

Ad un certo punto, avendo scoperto che la proprietà è stata confiscata illegalmente allo Stato, o che si sono verificati altri cambiamenti simili a quelli sopra descritti, i dipendenti pubblici si rivolgono ai tribunali chiedendo che la proprietà smarrita venga restituita allo Stato. Per ovvi motivi, ne soffrono i cittadini rispettosi della legge che hanno adempiuto a tutte le norme in vigore al momento dell'operazione. È tipico che i funzionari non cerchino nemmeno di comprendere la situazione e ancor meno di ammettere la colpa delle autorità. Gli esperti spiegano tali azioni con il nichilismo giuridico dei funzionari governativi e con l'imperfezione della legislazione causata dal fatto che nella Russia moderna l'istituto della proprietà non è mai riuscito a formarsi.

Il risultato sono state massicce denunce ai tribunali della Federazione Russa da parte dei cittadini interessati, decine delle quali sono arrivate alla Corte Europea dei Diritti dell’Uomo. Nel 2015, l'OP RF ha preparato un rapporto speciale dedicato alle azioni illegali, secondo gli attivisti per i diritti umani, delle autorità che, attraverso i tribunali, cercano di restituire allo stato le proprietà acquisite dai cittadini. Durante la riunione plenaria dell’OP, tenutasi nello stesso anno 2105, il presidente Vladimir Putin concordò con le conclusioni degli esperti e diede una serie di istruzioni alle autorità per preparare modifiche alla legislazione e alle pratiche di applicazione della legge.

Tuttavia, come ha osservato il commissario per i diritti umani a Mosca, Alexander Muzykantsky, la Camera pubblica è stata esclusa dalla partecipazione alla preparazione delle modifiche legislative. “Questa situazione è durata anni e nessuno l’ha vista come un problema, né le Forze Armate della Federazione Russa, né il governo, né le amministrazioni regionali. Alla fine, il presidente ha detto che c'era un problema e che ecco come dovrebbe essere risolto. E tutti hanno iniziato a protestare, ma il presidente ha detto che su raccomandazione della Camera pubblica, e l'OP è stata ritirata da ogni ulteriore partecipazione a questa questione", ha chiarito l'attivista sociale.

Quindi le autorità legislative ed esecutive iniziarono a eseguire le istruzioni del presidente, e nel modo in cui era inteso nell'uno o nell'altro dipartimento. Pertanto, le forze armate RF, in risposta, hanno emesso una revisione delle pratiche delle forze dell'ordine per il 2015. Prima di ciò, nel 2014, sotto la pressione dell'opinione pubblica, le Forze Armate RF avevano già rilasciato una revisione simile dopo la pubblicazione della seconda revisione nel 2015, che su una serie di questioni si è rivelata direttamente opposta al documento del 2014. Nessuno dei documenti è stato cancellato, per cui si è sviluppata una pratica secondo la quale nei tribunali per il sequestro di proprietà da acquirenti in buona fede, le autorità, a seconda dei loro interessi, utilizzano la revisione che meglio si adatta a loro in una determinata situazione.

La Suprema Corte non si fida nemmeno dei dati dell'Anagrafe dello Stato unificato, apparentemente confusi nelle proprie revisioni, in ciascuna delle quali i diritti e gli obblighi dei partecipanti al processo sono intesi in modo opposto. La Corte Suprema ha emesso una decisione “Salomone”, che in definitiva ha attribuito ai cittadini, gli stessi acquirenti in buona fede, la responsabilità di controllare la pulizia degli immobili. Cioè, le persone dovrebbero, in sostituzione delle autorità, verificare la purezza delle transazioni oltre al Registro dello Stato unificato.

“Cioè, all'acquirente viene assegnata anche la responsabilità che sembra essere stata assegnata all'ufficiale del registro. Dopotutto, il registrar deve verificare la purezza della transazione. Ma vedete come agisce la Corte Suprema, essa esige dall'acquirente ciò che il legislatore non esige nemmeno dall'ufficiale di stato civile", spiega Muzykantsky, e conclude: "Di conseguenza, oggi l'unica protezione efficace per gli acquirenti di case è la rifiuto di acquistare beni immobili su un mercato secondario. mercato."

Alexander Muzykantsky è stato sostenuto dal capo del progetto “Proteggi la tua casa!”. Svetlana Gladysheva. Ha espresso la fiducia che proprio a causa della riluttanza delle autorità a regolamentare la legislazione e la sua pratica di applicazione, l'acquisto di alloggi sul mercato secondario sta diventando una questione molto pericolosa. Questo problema è particolarmente acuto a Mosca, dove, secondo le statistiche ufficiali, tra il 2013 e il 2015 sono state presentate 156 richieste di recupero di abitazioni. Tuttavia, queste cifre, secondo lei, sono troppo basse. In solo alcune zone della città negli ultimi anni sono state soddisfatte oltre 200 richieste.

“Allo stesso tempo, il numero reale delle richieste di risarcimento da parte di agenzie governative contro acquirenti in buona fede per il recupero e lo sfratto dei cittadini è quasi impossibile da stabilire a causa dell'imperfezione delle statistiche giudiziarie. Nemmeno il problema del recupero degli alloggi può essere definito puramente Mosca. Statistiche simili provengono da altre regioni della Federazione Russa, anche se in quantità molto minori”, ha sottolineato Gladysheva.

Lei ha anche osservato che la riluttanza delle autorità a trovare soluzioni accettabili ai conflitti abitativi russi porta al fatto che i cittadini russi sono sempre più costretti a chiedere protezione alla Corte europea dei diritti dell'uomo. Pertanto, all’inizio del 2017, la CEDU aveva già adottato 32 decisioni a favore dei cittadini russi che avevano subito tali violazioni della privatizzazione. Naturalmente, la posizione della CEDU non viene presa in alcun modo in considerazione nelle decisioni dei tribunali russi. "In effetti, durante l'intero periodo, sono state attuate due decisioni della CEDU: nel 2012 e nel 2015", ha concluso l'attivista per i diritti umani.

Come riportato in precedenza IA REGNUM, che si è trovata nella situazione di un'acquirente in buona fede, la moscovita Elena Abramova, con decisione del tribunale Nagatinsky di Mosca, si è ritrovata per strada. Nonostante la presenza di due acquirenti in buona fede, l'alloggio è stato dichiarato confiscato e, secondo la richiesta del Dipartimento per le politiche abitative, sarà trasferito alla città. La donna ferita non ha diritto ad alcun risarcimento, ma sarà obbligata a ripagare il mutuo contratto per l'acquisto della casa.

Nell'ottobre di quest'anno, il Presidium delle Forze Armate RF ha approvato " " (di seguito denominato Revisione). Contrariamente alla logica del titolo, il documento non solo esamina esempi di casi rilevanti, ma contiene anche istruzioni dirette ai tribunali di grado inferiore su come dovrebbero agire in determinate situazioni. Esamineremo ulteriormente se il documento ha soddisfatto le aspettative degli esperti e come si collega alle posizioni della CEDU e della Corte Costituzionale della Federazione Russa.

Vale la pena notare che il problema della confisca degli appartamenti acquistati dai cittadini sul mercato immobiliare secondario da parte delle agenzie governative esiste da molti anni. Uno dei motivi principali del suo verificarsi è la privatizzazione illegale o altra alienazione di appartamenti sulla base di documenti falsi e la loro successiva rivendita. Quando le agenzie governative vengono a conoscenza del fatto di frode, vanno in tribunale con la pretesa di reclamare i locali dal possesso illegale di qualcun altro (). In questo caso, l'imputato, di regola, è il secondo o terzo proprietario dell'appartamento e non sospetta nemmeno che sia stato privatizzato illegalmente molto tempo fa (il cosiddetto “acquirente in buona fede”).

La situazione è complicata dal fatto che i tribunali con giurisdizione generale non hanno sviluppato una pratica uniforme in tali casi. Oggetto della controversia è la legge, che consente il pignoramento di un bene da parte di un acquirente in buona fede solo se è stato alienato contro la volontà del proprietario. È qui che sorge la contraddizione principale. Da un lato, la privatizzazione avviene attraverso la fornitura di documenti falsi da parte dell'aggressore, cioè commettendo azioni fraudolente. D'altro canto, però, l'ente governativo firma l'accordo di privatizzazione, cioè esprime la volontà di alienare l'immobile. In futuro, tali transazioni e il loro trasferimento di proprietà verranno registrati con successo anche a Rosreestr. A questo proposito, gli avvocati notano da tempo l'urgente necessità di chiarimenti da parte delle Forze Armate RF su questo tema.

Buona fede dell'acquirente

IL NOSTRO AIUTO

Per acquirente in buona fede si intende una persona che ha acquisito una proprietà a titolo oneroso da un'altra persona che non aveva il diritto di alienarla, di cui l'acquirente non era a conoscenza e non avrebbe dovuto sapere.

Innanzitutto, il Presidium della Corte Suprema della RF ha elencato le circostanze che i tribunali devono stabilire per capire se l'acquirente è in buona fede:

il fatto di alienazione di beni dal possesso del proprietario o dal possesso della persona alla quale è stato trasferito in possesso dal proprietario, con o contro la sua volontà;
compenso (gratuito) per l'acquisizione di proprietà;
se l'acquirente sapeva o non sapeva e non avrebbe dovuto sapere che la proprietà era stata acquisita da una persona che non aveva il diritto di alienarla.

Il Presidium della Corte Suprema della RF ha anche sollevato la questione di cosa devono dimostrare l'attore (ente statale o municipale) e l'imputato (acquirente dell'appartamento) nell'esame delle controversie rilevanti. Pertanto, l'attore deve dimostrare la sua proprietà della proprietà contestata e il fatto che il proprietario illegale possiede questa proprietà. Allo stesso tempo, la presenza di beni immobili nel registro dei beni statali o comunali, nonché il fatto che l'immobile sia iscritto nel bilancio del ricorrente, non costituiscono di per sé prova della proprietà di tale immobile o del possesso legale dello stesso . L'imputato deve dimostrare che i locali residenziali sono stati da lui acquistati nell'ambito di una transazione a pagamento, e allo stesso tempo non sapeva e non avrebbe dovuto sapere che la persona da cui ha acquisito la proprietà non aveva il diritto di alienarla.

OPINIONE

Elena Nakhimova, avvocato dell'AK n. 16 "Nakhimova and Partners" dell'Ordine degli avvocati della città di Mosca:

"Dalle citate disposizioni della Rivista consegue che al ricorrente viene risparmiata la necessità di dimostrare in tribunale la cessione dei suoi locali residenziali contro la sua volontà. Questa circostanza, per così dire, è presunta. Nel frattempo, questa è forse la cosa più dolorosa questione, poiché tutte le altre circostanze elencate dalle Forze Armate RF, che il ricorrente deve dimostrare, sono di natura oggettiva, e la "disposizione contro la volontà" è una circostanza soggettiva, basata su una valutazione giudiziaria.

Come è noto, nella legislazione russa il significato del termine “disposizione contro la volontà” non viene divulgato. In pratica, salvo rare eccezioni, i concetti di “smaltimento contro la volontà del proprietario” e “smaltimento dovuto ad azioni disoneste (non professionali, negligenti, ecc.) dei funzionari del proprietario” sono equiparati. La pratica giudiziaria ha un disperato bisogno di chiarimenti ufficiali sulla delimitazione di questi concetti (in particolare in relazione alla categoria di controversie in esame)”.

Per quanto riguarda le circostanze giuridicamente significative che l'imputato deve dimostrare, va riconosciuto che la Corte Suprema della Federazione Russa, purtroppo, ritiene che in questa categoria di controversie non vi sia presunzione di buona fede dell'imputato: l'onere è posto su di lui per dimostrare la sua buona fede. A mio avviso, la questione della presunzione di buona fede dell'imputato è estremamente importante, poiché nelle controversie con enti statali e amministrazioni locali, i cittadini sono sicuramente la parte più debole e necessitano di un'ulteriore protezione statale e di ulteriori garanzie dei loro diritti e interessi tutelati dall'autorità giudiziaria. legge.

Nella sua revisione, il Presidium delle Forze Armate RF sottolinea che nell'accertare la buona fede dell'acquirente, i tribunali devono tenere conto non solo della presenza di un'iscrizione nel registro di proprietà dello Stato unificato del venditore. Vale la pena scoprire se il cittadino ha esercitato una ragionevole diligenza nel concludere la transazione, quali misure ha adottato per chiarire i diritti della persona che ha alienato l'appartamento e altri fatti determinati dalle circostanze specifiche del caso. Ad esempio, viene accertato se al momento dell'alienazione esistessero gravami, compreso un sequestro, e se l'acquirente abbia ispezionato l'abitazione prima dell'acquisto

La buona fede dell'acquirente può essere dimostrata dalla sua conoscenza di tutti i documenti relativi al titolo immobiliare, nonché dal chiarimento dei motivi per l'emergere dei diritti di proprietà da parte del venditore immobiliare. Inoltre, se l'acquirente fosse a conoscenza che al momento del completamento dell'operazione compensata esistevano pretese di terzi in relazione alla proprietà contestata, e se tali pretese fossero state successivamente riconosciute come legittime, il tribunale non sarà in grado di riconoscerlo come in buona fede.

OPINIONE

Zinnur Zinnyatullin, avvocato presso l'Ordine degli avvocati di Mosca "Knyazev and Partners":

"La revisione non contiene in realtà la posizione che manca ai tribunali nel proteggere gli acquirenti in buona fede. Il sistema che obbliga l'acquirente, quando acquista un appartamento, a studiare attentamente tutti i documenti - non solo il venditore diretto, ma anche i documenti del venditore del suo venditore, e così via, continua a funzionare. È sorprendente perché "Essendo cittadino di uno stato legale, quando acquisti un immobile non puoi fare affidamento esclusivamente sui dati di Rosreestr. Sembrerebbe logico ottenere un estratto dallo Stato unificato Registrarsi, ispezionare l'appartamento e su questa base essere considerato un acquirente in buona fede. Purtroppo, le forze armate RF assumono una posizione diversa."

Se alla fine si ritiene che l'acquirente sia in buona fede, allora, come menzionato sopra, la proprietà può essere reclamata da lui solo se è stata trasferita dal proprietario contro la sua volontà. Ciò di cui i tribunali dovrebbero tener conto nel chiarire questa circostanza è stato spiegato anche dal Presidium delle Forze Armate RF nella sua Revisione.

La volontà del proprietario di alienare l'appartamento

Il Presidio delle Forze Armate RF considera due situazioni principali.

La proprietà viene rimossa dal proprietario a seguito delle azioni di una persona che non aveva il diritto di alienarla. Allo stesso tempo, l'ente autorizzato non ha stipulato un accordo sull'alienazione dell'appartamento e non ha intrapreso direttamente alcuna azione. Ad esempio, i diritti di proprietà sono stati registrati a seguito di documenti di registrazione fittizi presentati direttamente a Rosreestr o di una decisione giudiziaria successivamente annullata. In questo caso l'appartamento viene riconosciuto come alienato contro la volontà del proprietario e può essere recuperato dal possesso illegale di qualcun altro, anche da parte di un acquirente in buona fede.

È vero, in questa situazione sorge la questione di come gli errori o le azioni illegali dei funzionari non del proprietario stesso, ma di altri enti governativi (Rosreestr, tribunali, ufficio del registro civile), nonché degli uffici notarili, dovrebbero influenzare il destino di un bona acquirente fidato. In primo luogo, alcuni di essi devono garantire la purezza della transazione e la corretta esecuzione dei documenti necessari, ma non sempre adempiono a questo dovere. In secondo luogo, la base per la privatizzazione illegale o altra alienazione di appartamenti sono spesso procure, testamenti, certificati di eredità, certificati di matrimonio, decisioni giudiziarie false, che non possono essere prese senza la partecipazione dei funzionari competenti.

"La questione della cessione di locali residenziali da parte di enti statali e di autogoverno locale per colpa di funzionari di altri enti statali e di autogoverno locale non è stata presa in considerazione nella Revisione. Sembra che dovrebbero essere forniti chiarimenti anche su tale questione situazioni, e a favore dei cittadini, poiché solo una tale conclusione emerge da un’analisi delle disposizioni della Convenzione per la salvaguardia dei diritti umani e delle libertà fondamentali e dalla pratica della Corte EDU sui diritti umani”, commenta Elena Nakhimova.

DALLA RISOLUZIONE

"Con così tante autorità di regolamentazione che garantiscono una titolarità chiara, né il richiedente né qualsiasi altro acquirente terzo dell'appartamento avrebbero dovuto valutare il rischio di risoluzione della proprietà a causa di difetti che avrebbero dovuto essere corretti attraverso procedure appositamente introdotte a tale scopo. Le autorità" l'omissione non potrebbe giustificare successive sanzioni nei confronti dell'acquirente in buona fede dell'immobile.<….>La Corte europea ricorda che gli errori o gli errori di calcolo degli organi statali devono andare a vantaggio delle parti interessate [nel contesto del caso esaminato dalla Corte EDU – acquirenti di appartamenti. – Ed.], soprattutto in assenza di altri interessi contrastanti. In altre parole, il rischio di eventuali errori commessi da un’autorità pubblica deve essere sostenuto dallo Stato e gli errori non dovrebbero essere corretti a spese della persona interessata”.

Vale la pena notare che nella revisione in esame, il Presidium della Corte Suprema della Federazione Russa ha sottolineato ancora una volta che i tribunali di giurisdizione generale devono tenere conto delle posizioni giuridiche formulate nelle sentenze della CEDU emesse in relazione alla Russia (sulla base della Risoluzione del il Plenum della Corte Suprema della RF del 27 giugno 2013 n. 21 " ").

La proprietà viene alienata dal proprietario a seguito delle sue stesse azioni. Ad esempio, un ente statale o municipale ha firmato un accordo sul trasferimento della proprietà di un appartamento a un cittadino, ovvero ha effettuato azioni di alienazione. Tuttavia, la transazione è stata effettuata sulla base di documenti falsi e non è valida per legge. Tuttavia, come notato dal Presidium delle Forze Armate RF, in una situazione del genere l'invalidità di un'operazione di alienazione di locali residenziali non indica di per sé la cessione di beni immobili contro la volontà del proprietario.

Pertanto, la proprietà non può essere rivendicata da un acquirente in buona fede se è accertato che l'organismo autorizzato ha potuto verificare la conformità dei documenti presentati con la realtà, ma non ha esercitato la dovuta diligenza. In questo caso la volontà del proprietario della casa viene espressa da lui stesso al momento del rilascio dei relativi documenti del titolo, nonché della registrazione del contratto e della proprietà dell'appartamento contestato.

Lo conferma la pratica della stessa Corte Suprema della Federazione Russa e di numerosi tribunali di grado inferiore, in particolare rilevano che la verifica dei documenti è responsabilità dell'agenzia governativa che conclude l'accordo di privatizzazione. Inoltre, sulla base delle posizioni dei tribunali, possiamo concludere che l'accordo sull'alienazione della proprietà firmato e registrato a Rosreestr indica già la volontà del proprietario. La presenza di vizi di volontà (inganno, delusione) non ha importanza in questa situazione.

La Corte Costituzionale della Federazione Russa si è espressa in uno spirito simile: secondo la sua posizione, il legislatore deve prevedere metodi e meccanismi per l'attuazione dei diritti di proprietà che garantiscano protezione non solo ai proprietari, ma anche agli acquirenti in buona fede come partecipanti nelle transazioni civili. In caso contrario, per un'ampia gamma di acquirenti in buona fede, vi sarà il rischio di perdita illecita della proprietà che può essere loro richiesta mediante restituzione [ciascuna parte è obbligata a restituire all'altra tutto ciò che ha ricevuto nella transazione. – Ed.] ().

Tuttavia, come osservato nel rapporto speciale del Commissario per i diritti umani di Mosca pubblicato nel 2013 Aleksandr Muzykantskij(ora Vice Segretario dell'OP RF) sul problema della tutela dei diritti degli acquirenti in buona fede, nonostante le posizioni della CEDU, della Corte Suprema della RF e della Corte Costituzionale della RF, i tribunali cittadini continuano a prendere decisioni in casi simili non favorevoli degli acquirenti in buona fede. Allo stesso tempo, la percentuale di decisioni prese nella regione di Mosca a favore dei cittadini acquirenti in buona fede è insignificante. Un'attenzione particolare a questo problema e alla sua gravità a Mosca non è casuale a causa del volume del mercato immobiliare, che è più costoso che nelle regioni. Allo stesso tempo, secondo Alexander Muzykantsky, in altre regioni della Federazione Russa non esiste praticamente alcun problema del genere.

OPINIONE

Alexander Muzykantsky, vice segretario della Camera pubblica della Federazione Russa:

"In molte regioni non esiste una pratica giudiziaria sul problema degli acquirenti di alloggi in buona fede, e dove esiste, nella stragrande maggioranza dei casi viene risolto a favore dei residenti. Alle autorità esecutive locali viene negata la rivendicazione da parte dei tribunali [bonifica di beni provenienti dal possesso illegale di qualcun altro – Ed.]. Inoltre, molto spesso rifiutano facendo riferimento alla stessa decisione della CEDU e alla decisione della Corte Suprema della Federazione Russa e facendo riferimento ad una semplice logica: se lei stesso ha firmato il documento sulla privatizzazione, perché ora dice che è illegale?"

Condizioni per l'applicazione della rivendicazione e l'invalidazione di una transazione

Il Presidio delle Forze Armate RF ha inoltre distinto tra i motivi della domanda e. Le prime norme regolano la restituzione di un bene dal possesso abusivo altrui (rivendicazione), richiedono chiarimenti sulla buona fede dell'acquirente, sulla volontà del proprietario di alienare il bene, sulla remunerazione dell'operazione e non prevedono il riconoscimento della sua invalidità. Le seconde norme richiedono il riconoscimento dell'invalidità dell'operazione, senza conseguenze giuridiche, nonché la restituzione del bene trasferito, indipendentemente dalla buona o malafede delle parti.

Se il convenuto (acquirente) non ha stipulato direttamente un accordo con il querelante (ente statale o comunale) sul trasferimento di alloggi, ma ha acquisito questa proprietà da un'altra persona nell'ambito di transazioni successive, si applicano le regole. In questo caso, non importa quale metodo ha scelto l'attore per proteggere il suo diritto: una richiesta per il recupero di locali residenziali dal possesso illegale di qualcun altro () o per invalidare le transazioni per l'alienazione di un appartamento (), o presentare tali reclami presso contemporaneamente. Se è accertato che l'acquirente è in buona fede, la richiesta deve essere respinta.

Tuttavia, la primissima transazione, conclusa direttamente tra un ente statale o comunale e la persona a cui è stato trasferito l'appartamento, può essere dichiarata non valida, ad esempio, ai fini del successivo recupero delle perdite da parte del truffatore. In precedenza, una posizione simile su questo tema era stata espressa anche dalla Corte Costituzionale della Federazione Russa (). Questa posizione sembra estremamente importante, poiché in pratica, quando si soddisfano le richieste di recupero di alloggi da parte di acquirenti in buona fede, i tribunali a volte si applicano contemporaneamente e, come risulta dalle posizioni delle Forze Armate della RF e della Corte Costituzionale della RF, hanno argomenti diversi di regolamento.

Calcolo dei termini di prescrizione

Il Presidium della Corte Suprema della Federazione Russa ha osservato che alle richieste di recupero di beni immobili dal possesso illegale di qualcun altro si applica il termine generale di prescrizione, che decorre tre anni dal momento in cui il proprietario ha appreso o avrebbe dovuto apprendere dell'esistenza di una corrispondente iscrizione nel Registro dello Stato Unificato (;).

Tuttavia, la semplice iscrizione nel Registro dei diritti dello Stato unificato su un bene immobile o il suo gravame non significa che dalla data della sua iscrizione nel Registro dello Stato unificato la persona fosse a conoscenza o avrebbe dovuto essere a conoscenza della violazione del diritto. Pertanto, il momento in cui inizia a decorrere il termine di prescrizione per i crediti menzionati può essere determinato in base alle circostanze del caso concreto. Ad esempio, dal giorno in cui il proprietario ha appreso dell'avvio di un procedimento penale, della commissione di azioni investigative ().

Questa posizione delle Forze Armate RF è di notevole importanza, poiché a volte i tribunali, quando considerano le richieste di rivendicazione nei confronti degli acquirenti in buona fede, determinano erroneamente non solo il momento in cui inizia a decorrere il termine di prescrizione, ma anche il periodo stesso. In particolare, si ispirano alle disposizioni sulla prescrizione per tutelare i diritti del proprietario da violazioni non legate alla privazione del possesso - le cosiddette pretese negative (). Il fatto è che il termine di prescrizione non si applica affatto alle pretese negative ().

Di conseguenza, gli appartamenti vengono talvolta reclamati dagli acquirenti in buona fede 10 o più anni dopo che l'agenzia governativa è venuta a conoscenza di azioni fraudolente durante la sua alienazione (decisione del tribunale distrettuale di Tagansky di Mosca del 17 settembre 2013 nel caso n. 2-1626/2013 , decisione del tribunale distrettuale di Tagansky di Mosca del 24 dicembre 2013 nella causa n. 2-2678/2013, decisione del tribunale distrettuale di Golovinsky di Mosca del 29 novembre 2013 nella causa n. 2-3931/2013). E . Non si può dire che i termini di prescrizione non si applichino alle pretese di rivendicazione quando si applicano.

Pertanto, da un lato, la revisione contiene informazioni utili che dovrebbero svolgere un ruolo positivo nella soluzione del problema del recupero delle abitazioni da parte di acquirenti in buona fede. Tuttavia, alcune questioni urgenti relative alla tutela dei loro diritti rimangono irrisolte. Inoltre, anche alcune disposizioni della revisione stessa vengono percepite in modo ambiguo.

Non dobbiamo inoltre dimenticare che il problema degli acquirenti in buona fede non riguarda solo l'ambito delle forze dell'ordine, ma è ovviamente legato anche alla componente di corruzione negli enti statali e negli studi notarili. A questa conclusione sono giunti soprattutto i partecipanti al PO RF svoltosi in estate su questo argomento.

Non ultimo ruolo nella soluzione di questo problema è svolto dalla volontà politica degli alti funzionari, in particolare della città di Mosca, ai quali non viene impedito di adeguare la politica di un'entità costituente della Federazione Russa a questo riguardo, tenendo conto delle posizioni inequivocabili delle Forze Armate RF, della Corte Costituzionale della Federazione Russa, della CEDU sull'inammissibilità della confisca degli alloggi ai cittadini - per il lavoro imperfetto degli organi governativi.