Подводные камни аренды нежилых помещений. Предостережения профессионалов

Как правильно арендовать и выбирать коммерческие помещения для бизнеса. Советы дает Головкевич Владимир Павлович, руководитель отдела маркетинга компании New Life Group

Как известно, от выбора коммерческого объекта для аренды в значительной степени зависит эффективность, развитие бизнеса, отношение клиентов и сотрудников офиса. И никто не может лучше знать об особенностях коммерческой недвижимости, чем сам собственник. Потому для разъяснений некоторых тонкостей выбора коммерческого помещения был приглашен руководитель отдела маркетинга в компании New Life Group Головкевич Владимир Павлович.

Владимир Павлович, с чего следует начать выбор коммерческой недвижимости, к примеру, если у предпринимателя нет обширного опыта в данном вопросе?

Прежде всего, определитесь в главном вопросе, а именно, выборе типа недвижимости, который необходим бизнесу. Это может быть офис, торговое помещение, склад, популярностью пользуются универсальные помещения. Многие предприниматели переоборудуют жилые квартиры, но такой вопрос не всегда эффективен, к тому же требует значительных финансовых и временных затрат, в среднем для переоборудования, переоформления квартиры понадобится около года.

Искать коммерческую недвижимость можно самостоятельно, либо с риелтором. Однако в сотрудничестве с риелтором придется потратить некоторые финансовые средства на оплату его услуг, это определенный процент от сделки. Менее удобно и практично, но более дешево искать свободные объекты коммерческой недвижимости самостоятельно, либо подключив знакомых. Этот вариант также вполне реален, важно правильно определить ценовую политику рынка недвижимости в определенном округе, районе.

- Повлияет ли расположение офиса, торговой точки на продвижение бизнеса?

Несомненно! Объект должен находиться в месте с большой пешеходной, транспортной проходимостью. Именно потому значительной популярностью пользуются бизнес-центры, к тому же они предполагают узкую специализацию, что удобно клиенту. Рядом с объектом очень рекомендовано наличие места парковки, удобный подъезд, желательна охрана парковки. Если выбираются производственные цеха, где редко появляются клиенты, можно рассматривать удаленные от центра районы, но учитывать удобство проезда для сотрудников, потому хорошим решением станет наличие в непосредственной близости станции метро.

- Расположение и оборудование самого офиса, полагается, тоже вопрос не из последних .

Действительно, устройство офиса и вид из окна определяет удобство сотрудников, клиентов, возможность контроля за работой для руководителя. При выборе помещения рекомендую руководствоваться штатом сотрудников, направлением деятельности. К примеру, если не предполагается частое посещение офиса клиентами, стоит выбирать проекты, близкие к квадрату, они позволяют на небольшой площади разместить много оборудования и сотрудников. Количество кабинетов не критично, это может быть одно помещение, современные мобильные перегородки помогут легко разделить его на секции. Если же предусматривается частое посещение клиентов, можно выбирать офис с коридором, он позволяет обустроить зону встречи клиента, разделить кабинеты в зависимости от деятельности.

В любом офисе обязательно должна присутствовать телефония, интернет, желательно оптико-волоконная связь, без таких удобств современный бизнес просто невозможен. Инженерные сети должны располагаться так, чтобы обеспечить доступ к соединению любому сотруднику, желательно без удлинителей, переходников, которые ухудшают внешний вид, пожарную безопасность. Не последний по важности вопрос заключается в ремонте офиса. Если ремонт еще не проведен, важно уточнить, кто будет его выполнять, оплачивать, каковы сроки исполнения работы.

Обратите внимание на высоту потолков, от этого зависит качество воздуха в закрытом помещении, наличие кондиционирования. В некоторых случаях собственники самостоятельно устанавливают центральное кондиционирование, вентиляцию, при установке локальных кондиционеров чаще надеются на арендаторов, но и здесь возможны варианты. Обслуживание кондиционеров чаще накладывается на арендатора, либо может быть разделено между арендатором и собственником. Внешний вид, ухоженность двора будет иметь немалое значение для клиента.

- Какие вопросы следует заострять при рассмотрении ценовой политики?

Еще один важный момент: оговорите с собственником обязанности сторон и распределение затрат при устранении различных поломок, оплату охранных служб и систем, телефонии, интернета. Положительным моментом становится предоставление скидок собственником при долгосрочном сотрудничестве.

-Владимир Павлович, что бы вы хотели посоветовать предпринимателям, выбирающим помещения для аренды?

Учтите тот фактор, что коммерческая недвижимость становится одним из основополагающих факторов в бизнесе и его развитии. Потому обязательно ответственно подходите к выбору офиса, не стесняйтесь задавать даже довольно щекотливые вопросы. Один не проясненный момент сегодня может вылиться в серию серьезных проблем завтра.

Аренда помещения для офиса должна соответствовать юридическим нормам, учитывать интересы обеих сторон. Документы оформляются согласно действующему законодательству. Давайте рассмотрим юридические тонкости вопроса и ответим на вопрос, что нужно знать при аренде офиса .

Договор аренды офиса

Предметом договора аренды офиса считается письменное соглашение передачи помещения под офис в платное пользование. Как правило, участниками такой сделки являются арендодатель и арендатор. В договоре в обязательном порядке должна быть указана информация о передаваемом в аренду офисе, указан срок аренды, плата и порядок её внесения, условия изменения платы за аренду, проведение текущих и капитальных ремонтов, ответственность сторон.

Действия до заключения договора

Прежде всего выясните, что выбранное помещение для офиса юридически чистое, то есть оно не в залоге, на него не наложен арест. Пусть арендодатель предъявит вам документы на имущество и документы, подтверждающие право на распоряжение помещением. Фирмы, оказывающие услуги аренды, должны предъявить Устав фирмы (именно он главный учредительный документ). Вы должны убедиться, что помещение может сдаваться в аренду. Проверьте техпаспорт и план помещения. Если есть перепланировки, убедитесь, что они законно оформлены. Иначе вам, а не арендодателю надо будет отвечать перед комиссией из жилищной инспекции.

Непредвиденные ситуации

Иногда возникают ситуации, когда помещение подходит для офиса как нельзя лучше и надо срочно приступать к работе, а технический паспорт не соответствует реальной картине. Что делать? Сделайте копию техпаспорта и заверьте тем числом, когда подписан договор. Затем после заключения договора можно вызвать жилищного инспектора из БТИ. Вызов оформляется обычно за счёт арендодателя (собственника).

Расторжение договора

Расторгнуть договор об аренде офиса возможно. Арендодатель вправе расторгнуть договор, когда арендатор нарушает условия письменного договора: не в полном объёме вносит арендную плату, наносит материальный ущерб. Ещё возможно расторжение договора в связи с производственной необходимостью (например, помещение стало нужным арендатору).

Надо помнить , что во всех случаях арендодатель должен предъявить иск о расторжении договора аренды офиса в суд. Только решение суда – основание для расторжения договора.

Будьте внимательны при заключении договора об аренде офиса, соблюдайте все юридические тонкости. Это гарантирует вам спокойную работу на благо вашей фирмы, исключение всех возможных неприятностей.

Попрошу в этой теме общаться исключительно на тему о том, что нужно знать при аренде офиса, если у вас возникнет желание помочь другим советом по аренде (не юридический), для этого существуют отдельные темы, которые представлены слева в меню, либо чуть ниже в ссылках на другие статьи форума.

Читайте на нашем форуме :

Некоторые граждане владеют несколькими свободными или временно свободными квартирами. Желая компенсировать свои затраты на оплату коммунальных услуг, а также стремясь получить дополнительный источник дохода, они сдают их в аренду. Особенно часто это наблюдается в крупных городах России и, конечно, в столице. К сожалению, многие собственники не знают, как правильно сдать квартиру в аренду, избежать неприятных санкций в виде штрафов и при этом сэкономить на налоговых выплатах. В этой статье мы поговорим как раз об этом. Также рассмотрим, какие документы для аренды квартиры обязательно нужно оформить, чтобы обезопасить себя и свое имущество от нечестных жильцов.

Шаг первый: подготовка жилого помещения

Перед сдачей квартиры в аренду сначала необходимо подготовить ее к проживанию новых жильцов. Если в ней давно не производились ремонтные работы, обновите обои, потолочное и напольное покрытия. Благодаря даже недорогому косметическому ремонту ваша квартира станет выглядеть более презентабельно. А значит, вы сможете сдать ее на более выгодных условиях. Также необходимо уделить внимание ремонту сантехнического оборудования и электрики. Обезопасите себя и вашего будущего арендатора от возможных неприятностей, например, замыкания электропроводки или затопления соседей снизу.

Если вы хотите выгодно сдать квартиру в аренду, сделайте ее уютной и комфортной для проживания. Меблируйте ее и оснастите необходимыми бытовыми приборами типа телевизора, стиральной машины и холодильника. Свои личные, памятные или ценные вещи, а также документы из квартиры необходимо забрать. После подготовительных работ, ремонта и обустройства приведите в порядок документы на квартиру. Погасите все При необходимости отключите городской телефон или междугороднюю связь.

Шаг второй: поиск арендодателя

После подготовки вашего жилья к сдаче можно приступать к поиску квартиранта. Вы можете сделать это самостоятельно или обратиться за помощью в городские агентства недвижимости (за некоторую плату или даже бесплатно они могут взять на себя обязательства по поиску клиентов). Дайте объявление на специализированных сайтах в сети интернет, а также поместите его в газеты. Как только вы найдете потенциального квартиросъемщика, обсудите с ним все нюансы и придете к консенсусу, можно будет приступать к оформлению необходимых документов. Важно: документы может подписывать только собственник - тот, кто владеет жильем на праве собственности, или тот, у кого есть доверенность на сдачу квартиры в аренду.

Шаг третий: составление договора найма

Как правильно сдать квартиру в аренду? Необходимо обязательно заключить с физическим лицом, будущим квартиросъемщиком, договор найма жилого помещения. В том случае если ваш арендатор является юридическим лицом, придется заключать договор аренды. При этом неважно, на какой срок вы планируете сдать жилье: на год или на одни сутки - необходимо в любом случае составить документ. Не составит труда найти образцы стандартных договоров, в которых прописаны обязанности сторон: и арендодателя, и арендатора. Вы можете воспользоваться подобным готовым образцом и дополнить теми пунктами, которые посчитаете необходимыми. Кроме обозначения предмета договора (предоставление во владение и пользование свободное жилое помещение, пригодное для проживания за плату), сроков сдачи, размера платежа за аренду и иных важных общих положений, вы можете прописать в документе обязанности квартиросъемщика, например:

• обеспечение сохранности жилого помещения;
• поддержание квартиры в надлежащем состоянии;
• осуществление текущего ремонта всех поломок и неисправностей, возникших в период пользования помещением за свой счет;
• самостоятельное внесение коммунальных платежей и проч.

Также в договоре обязательно должны быть указаны и проставлены личные подписи сторон. Важно: договор найма сроком менее года не подлежит государственной регистрации. Советуем вам нотариально заверить договор.

Шаг четвертый: создание описи имущества

Неотъемлемым является опись имущества, которое находится в квартире. Этот документ будет обеспечивать сохранность и целостность вещей, передаваемых в пользование квартиросъемщику, и защищать от кражи. Опись составляется в простой письменной форме. При этом в ней описывается все имущество (и его состояние), которое находится в квартире, а также указываются паспортные данные и подписи сторон. Опись создается в двух экземплярах, как и договор найма. Будьте внимательны: в процессе подписания всех документов следует проверить правильность паспортных данных арендатора и попросить у него копию паспорта. Теперь вы знаете, как самостоятельно составить с арендатором опись имущества и договор аренды квартиры.

Налоги, уплачиваемые арендодателем при сдаче жилья

Зная, как правильно сдать квартиру в аренду, вы обезопасите себя от серьезных неприятностей с законом. В статье 23 НК РФ прописано, что любое физическое лицо, получающее доход, обязательно должно заплатить налог. Систематическая сдача квартиры в аренду при регулярном получении арендной платы приравнивается к индивидуальному предпринимательству. И в этом случае хозяин квартиры обязан будет платить налог. Его ставка варьируется в пределах от 13% до 30% для налогоплательщиков с разным статусом. Тем, кто постоянно проживает на территории РФ, то есть резидентам, необходимо будет уплачивать налог в размере 13%. У физических лиц, проживающих на территории РФ менее 183 дней в году, ставка будет достигать 30%. Налог за аренду квартиры следует платить один раз в год. При этом для исчисления суммы налоговой базы за предыдущий год необходимо подавать декларацию (3-НДФЛ) до 30 апреля. Существует возможность несколько уменьшить сумму выплат, зарегистрировав ИП. В этом случае налоговый вычет будет составлять 6% от полученного дохода. Выберите для себя наиболее подходящий способ налогообложения и подавайте декларацию вовремя.

Незаконная сдача квартиры в аренду. Налоги и их неуплата

Всем арендодателям следует знать следующее. Если осуществляется неофициальная сдача квартиры в аренду, закон предусматривает различные меры наказания. влечет за собой серьезный штраф. Он может составить 20%-40% от неуплаченной суммы. За нарушение закона возможно наступление и уголовной ответственности. За неуплату в налоговые органы суммы в размере 600 тыс. руб. и более суд может назначить не только крупный штраф в 300 тыс. руб., но и лишение свободы сроком до одного года. Не стоит думать, что никак не узнает о вашей незаконной предпринимательской деятельности. Всегда существует вероятность того, что ваши соседи, например, недовольные вашими шумными квартирантами, пожалуются участковому или напрямую в ФНС. Поэтому рекомендуем вам исполнять свои налоговые обязательства вовремя. Тем самым вы обезопасите себя от возможных неприятностей с законом.

Регистрация по месту пребывания

По закону, если квартирант арендует ваше жилое помещение на срок свыше 90 дней, ему необходимо оформлять (иначе - временную прописку). Для этого он должен предоставить в местное отделение ФМС документ, удостоверяющий личность, заявление установленной формы, а также договор найма жилого помещения. Если не произвести временную регистрацию вовремя, не только квартиросъемщику, но и владельцу жилья грозит штраф в размере 2,5 тыс. руб.

Расторжение договора найма жилого помещения. Можно ли сделать это досрочно?

При необходимости договор найма можно расторгнуть заранее. Желательно, чтобы условия его расторжения были заранее прописаны в тексте документа. Если такого пункта в договоре не предусмотрено, то расторгнуть его можно по основаниям, которые предусмотрены законом. Если арендатор является физическим лицом, он может без указания причин аннулировать договор и освободить жилое помещение, уведомив арендодателя заранее, за три месяца. Хозяин собственности может расторгнуть договор, имеющий срок, в одностороннем порядке лишь в случае невнесения арендной платы или ненадлежащего использования жилого помещения, в том числе ухудшения его состояния. Если арендатор является юридическим лицом, договорные отношения могут быть прекращены досрочно в случае нарушения одной из сторон их условий. Договор найма, не имеющий срока, можно расторгнуть, уведомив жильца за три месяца до непосредственного выселения.

В заключение

Итак, при сдаче жилого помещения в аренду нужно учитывать многие нюансы. Как правильно сдать квартиру в аренду? Для начала нужно верно составить договор, прописав в нем все обязанности сторон, срок найма, размер арендной платы и другие важные моменты. Этот документ, заверенный у нотариуса, обезопасит собственника жилого помещения. Кроме договора, следует составить и опись имущества, она поможет сохранить вещи арендодателя в должном состоянии. Важно помнить, что законная сдача квартиры в аренду предполагает обязательную уплату налога. Его сумма исчисляется согласно ежегодно подаваемой декларации 3-НДФЛ. Неуплата налога грозит серьезными неприятностями.