Как защитят добросовестных приобретателей квартир. Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция ВС РФ — Как это происходит на практике

Столичный омбудсмен - «МК»: «Суды не используют механизмы защиты добросовестных приобретателей»

Не покупать квартиры на вторичном рынке жилья — с таким призывом к жителям столицы обращается уполномоченный по правам человека в Москве Александр Музыкантский на слушаниях в Общественной палате, посвященных защите прав добросовестных приобретателей (см. «МК» от 16 мая 2014 г.). По мнению столичного омбудсмена, сегодня это единственный способ защититься от того, чтобы не оказаться на улице. Ведь баснословная стоимость московских квадратных метров породила мошеннические схемы, от которых страдают простые люди. В интервью «МК» Музыкантский объясняет: все правовые механизмы для защиты добросовестных приобретателей есть, вот только суды и городские власти не спешат трактовать положения закона в пользу простых граждан.

— Александр Ильич, бойкот рынка — не слишком крутая мера?

— Иного выхода просто нет: перестать покупать квартиры, пока не наведут порядок на вторичном рынке, иначе граждане рискуют, ведь правительство все риски перекладывает на граждан.

— Как это происходит на практике?

— Схема состоит из нескольких шагов. На первом этапе приватизируется квартира. Этим занимается Департамент жилья, потом происходит регистрация — тут участвует федеральный чиновник, который заверяет документы, выдает свидетельство о собственности. Потом собственник квартиру продает. Потом еще раз продает. После нескольких сделок она попадает к ничего не подозревающему покупателю. А через 3-5 лет выясняется, что приватизация мошенническая. Допустим, проведена по доверенности, которая выдана через год после смерти человека. Или по свидетельству о браке, которое выдано через год после смерти, а смерть тоже очень интересная — упал с девятого этажа, например. Иск подается к последнему собственнику, суд признает его добросовестным приобретателем, то есть он не знал и не мог знать, что покупает квартиру у того, у кого нельзя.

— Стоп! Если он добросовестный, значит, его права защищены?

— Тут вот в чем дело: изъятие у добросовестного приобретателя возможно, только если выбытие у исходного собственника произошло без его воли. Однако суд может легко принять решение, что, дескать, правительство Москвы не выражало своей воли на изъятие у него этой квартиры в момент приватизации. Но вопрос: как же оно не выражало, если сам чиновник правительства Москвы подписывал бумаги?

— Сейчас в объявлениях о продаже недвижимости указывается: «Более трех лет в собственности». Многие считают, что это дает какую-то гарантию: раз за три года сделку не оспорили, то сроки прошли...

— Не дает никакой гарантии. В собственности более трех лет — это значит, не надо платить подоходный налог, в договоре указывается полная сумма сделки без каких-либо ухищрений. Но для истребования квартиры в случае признания приватизации мошеннической это не играет никакой роли. У нас есть примеры, когда через 18 лет после сделки выселили людей! Прожили в квартире почти всю жизнь, родили ребенка, ребенок уже школу закончил — и тут решение суда о том, что их выселяют.

— Как же так, ведь есть срок исковой давности...

— Вот и у меня председатель Мосгорсуда, когда мы обсуждали эту тему, спросила: как же состоялся суд через 18 лет, учитывая срок исковой давности? Я сам хотел бы выяснить, как суды принимают такие заявления и рассчитывают эту давность!

— Неужели права добросовестного приобретателя вообще никак не защищены?

— У меня есть ответ заммэра Москвы Сергуниной на мой доклад «О проблеме защиты прав добросовестных приобретателей». В нем сказано: если граждане признаны добросовестными приобретателями... если доказано отсутствие умысла... если это единственное жилье....

— … то его не изымают.

— А вот и нет: «Возможно закрепление права пользования указанными помещениями на основании договора найма или социального найма»! И считается, что таким образом права добросовестных граждан «полностью защищены». А по-моему, это банальная конфискация собственности.

— Может быть, урегулировать эти вопросы законодательно?

— Никаких законодательных изменений не требуется, в том-то и дело. У нас есть судебные решения, в которых сказано: правительство Москвы участвовало в приватизации — значит, выражало свою волю никого не выселять. Но таких решений — 2-3 в год. Однако они приняты на основании того же законодательства. Здесь вопрос правоприменения. Европейский суд по правам человека рассмотрел наше законодательство, это дело Светланы Гладышевой, пострадавшей от квартирного мошенничества и дошедшей до Страсбурга. Было вынесено решение: риски должно нести государство, раз его чиновник принимает решение в вопросе приватизации. А у нас чиновники ни за что не отвечают.

— Что можно сделать, чтобы изменить ситуацию?

— Я предлагал правительству Москвы набор простых мер. Во-первых, предъявлять требования о возмещении ущерба не к конечному добросовестному приобретателю, а к тому мошеннику, который незаконно приватизировал жилье на свое имя. Во-вторых, проводить служебные проверки по фактам мошеннической приватизации. И в-третьих, внести изменения в порядок приватизации с тем, чтобы установить контроль за чиновниками. Ведь полно случаев, когда документы о приватизации выдаются в департаменте в тот же день, когда поступило заявление на приватизацию. Какая же тут проверка? Это просто сговор или мошенничество. Но на эти предложения никакой реакции не поступило. У нас сложился криминальный рынок вторичного жилья — с этим надо что-то делать. Никакого другого способа защитить права покупателей, кроме как призвать их уйти с вторичного рынка, я сегодня не вижу.

СПРАВКА "МК"

Практика показывает: когда суды детально разбираются в деле, действующего законодательства вполне хватает для защиты добросовестного приобретателя.

Пример №1 — решение Нагатинского райсуда по делу Пестиных (2012 год). Купленная этой семьей квартира была за полгода до этого приватизирована мошенником У. по поддельной доверенности от имени пожилой москвички, которая скончалась через два месяца после приватизации. Суд признал этот договор приватизации ничтожным. Однако обратил внимание на то, что этот договор был заключен в тот же самый день, когда было подано заявление на приватизацию. То есть Департамент жилищной политики и жилищного фонда даже проверять ничего не стал! Поэтому суд решил, что ДЖПиЖФ «добровольно передал спорное жилое помещение в собственность У.». «Удовлетворение иска [городских властей]... будет означать полную защиту интересов города Москвы без учета положений Основного закона РФ об обязанности государства защищать человека», — говорится в тексте решения. Квартиру Пестиным оставили.

Пример №2 — решение того же суда по делу К.М.В. Там приватизация спорной квартиры точно так же прошла в один день с подачей заявления на приватизацию — 24 декабря 2004 года. Суд учел, что срок исковой давности по ничтожным и недействительным сделкам — 3 года (п. 3 ст. 166 ГК) с того дня, когда предъявившее иск лицо узнало о начале исполнения сделки. Но если ДЖПиЖФ зарегистрировал договор приватизации квартиры в тот же день, когда поступило заявление, то он не мог не знать об исполнении сделки. А значит, срок исковой давности давно истек.

Вот если бы такую же логику применяли все суды, тогда и призывать к бойкоту рынка не пришлось бы.

Как стало известно «Газете.Ru», МЭР готовит поправки, которые позволят гражданам сохранить жилье, даже если вскроется, что оно было незаконно приватизировано. Сейчас такое жилье могут конфисковать в пользу государства даже у добросовестного покупателя. Кроме этого, планируется ввести компенсацию для владельцев лишившихся по этой схеме квартир.

Практика конфискации незаконно приватизированных квартир может прекратиться. Соответствующие поправки Министерство экономического развития подготовило в ст. 302 ч. 1 Гражданского кодекса России и ст. 3 Жилищного кодекса России. Планируется, что они вступят в силу в декабре этого года.

«Законопроект направлен на создание дополнительной меры защиты гражданина от утраты единственного жилья. Для этого предлагается закрепить в законодательстве правило о том, что не может быть истребовано приватизированное ранее жилое помещение у добросовестного приобретателя - гражданина, для которого оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Также будет проработана возможность распространения указанного правила и на иные категории граждан, нуждающихся в особой социальной защите», - сообщили «Газете.Ru» в министерстве.

Речь идет о квартирах, которые в свое время были незаконно приватизированы. Спустя годы подлог может вскрыться, и жилье будет изъято. Поскольку проверить законность приватизации невозможно, от потери квартиры, приобретенной на вторичном рынке, никто не застрахован.

«Квартиру приватизируют на того, кто не имеет на нее никакого права. Например, умер владелец жилья, а через год у него неожиданно появляются «законные» наследники, которые приватизируют квартиру на себя и продают ее. Оформление незаконной приватизации, как правило, происходит при участии представителей местных властей. Эта квартира может потом сменить ряд владельцев. Спустя годы ее приобретает на вторичном рынке законопослушный покупатель. Он проверит ее в ЕГРП, где ему скажут, что квартира числится в собственности и на нее нет ограничений. Совершает покупку, несет договор в Росреестр, где еще раз проверяют и регистрируют сделку. А спустя пять лет вдруг выясняется, что первый хозяин ее незаконно приватизировал.

В подделке документов участвовал департамент имущества, который выставляет иск и возвращает жилье в муниципальную собственность», - описывает схему Александр Музыкантский, уполномоченный по правам человека в Москве. В итоге сейчас по всей России граждане, которые не совершали никаких противоправных действий, могут лишиться жилья. Судебная статистика нигде не раскрывается, но счет граждан, по такой схеме лишенных квартир, идет на тысячи, уверен Музыкантский.

«В течение недели после того, как мы подняли эту проблему, к нам пришли сотни обращений со всей России, причем это касается не только квартир, но и земельных участков, построек и нежилой недвижимости, которые мошенническим образом приватизируются при помощи администрации.

Проблема существует и заключается в том, что люди, которые не совершили никаких виновных действий, лишаются жилья, а мошенники и те, кто недобросовестно работал, выходят сухими из воды.

Даже если кого-то посадили, никакие санкции в плане возврата имущества, компенсации ущерба не применяются», - сообщил он.

В Минэкономразвития, в свою очередь, заявили, что, основываясь на решениях президиума Верховного суда Российской Федерации, судебные органы в настоящее время ориентированы на приоритет защиты прав добросовестных приобретателей ранее приватизированных жилых помещений и изучение всех обстоятельств приобретения жилья.

Потери компенсируют

Помимо этого, Жилищный кодекс могут дополнить нормой о компенсации ущерба, причиненного добросовестным приобретателям в результате принятия судебных решений по искам государственных органов и органов местного самоуправления, за счет средств бюджета органа власти, инициировавшего иск. В Минэкономразвития уточнили, что планируется ввести компенсацию в сумме рыночной стоимости жилья на момент отчуждения.

«Условием однократной выплаты компенсации может являться однозначно установленный статус добросовестности конкретного приобретателя. Добросовестность приобретения жилого помещения подлежит доказыванию в судебном порядке. До внесения изменений в законодательство России подлежит применению уже действующий механизм однократной компенсации за счет средств федерального бюджета. Критерием выплаты компенсации, безусловно, будет проверка добросовестности такого гражданина. Вместе с тем за гражданином сохраняется право вернуть изъятое имущество в судебном порядке», - сказали в ведомстве.

Впрочем, у юристов есть опасения, что добросовестность покупки будет нелегко доказать. Павел Герасимов, партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн», заметил, что добросовестность - критерий индивидуальный и оценочный.

«Судебная практика также выработала критерии определения добросовестности - в зависимости от количества сделок по отчуждению объекта; сроков владения каждым из собственников объектом недвижимости; цены объекта недвижимости, указанной в сделках; и так далее. Вместе с тем нередки случаи намеренного создания «иллюзии» добросовестного приобретения», - заметил юрист.

Также не совсем понятно предложение о выплате компенсации из бюджета лицу, у которого квартира обратно в бюджет и истребована.

«В таком случае проще такому лицу оставлять квартиру. Ведь компенсация явно должна быть равна рыночной стоимости квартиры, иначе особого смысла в такой компенсации нет. В противном случае подобные случаи могут привести к понятным злоупотреблениям», - заметил Герасимов.

Как напомнил юрист, по общему правилу лицо, у которого истребовано имущество, может требовать взыскания с лица, продавшего ему это имущество, уплаченную покупную цену. Таким образом могут быть восстановлены права бывшего покупателя.

«Конечно, нередки случаи, когда решение о взыскании состоялось, но самих денег от бывшего продавца получить невозможно. В таком случае было бы справедливо при наличии определенных критериев поддерживать пострадавшее лицо, но при условии усиления ответственности виновных. Если же речь идет о незаконности приватизации и «истребовании» квартиры от первого приобретателя квартиры, то при установлении его добросовестности речь должна идти не об истребовании квартиры у такого покупателя, а о взыскании убытков с самого чиновника, если по его вине была допущена незаконная приватизация», - считает Герасимов.

Дмитрий Шевченко, партнер адвокатского бюро «Замоскворечье», отметил, что эти поправки несправедливы по отношению и ко всем остальным добросовестным приобретателям.

«Получается, что ущемленными остаются все другие добросовестные приобретатели, если приобретенное ими имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. Почему хотят сделать исключения только в отношении незаконно приватизированного имущества (выбывшего из владения собственника в процессе приватизации помимо воли собственника), в этой связи мне не очень понятно. Чем выбытие помимо воли собственника в процессе приватизации отличается от выбытия помимо воли собственника в иных случаях, также мне представляется не очень понятным», - считает он.

12:31 — REGNUM Несмотря на то, что президент РФ Владимир Путин недвусмысленно заявил о том, что недопустимо изымать недвижимость у тех, кто приобрел ее на законных основаниях, а государство, допустившее ошибки, само же и должно их исправить, его призыв чиновниками услышан не был, отметил заместитель секретаря Общественной палаты РФ Александр Музыкантский. Об этом он заявил в ходе круглого стола «Изъятие жилых помещений у добросовестных приобретателей по искам представителей государства. Практика Верховного суда РФ и Европейского Суда по правам человека (2011 — 2016 гг.)», сообщает 16 марта корреспондент ИА REGNUM .

«Президент сказал и теперь все, начиная с администрации президента (АП) и кончая региональными властями, должны постараться как можно лучше выполнить поручение президента. Но вот продолжилась практика и оказалось, что Верховный суд РФ (ВС), прокуратура, парламент, АП — те от кого зависит выполнение указаний президента, их блокируют», — подчеркнул Музыкантский.

В современной России у граждан появилась возможность свободно приобретать недвижимость, земельные участки, квартиры. Но вместе с возможностью решать свои жилищные проблемы граждане столкнулись — в первую очередь, это касается рынка вторичного жилья — с большим количеством мошеннических схем. При попустительстве, а, порой, и при прямом участии представителей органов власти, квартиры мошенническим путем выводятся из государственной собственности и продаются ничего не подозревающим добросовестным приобретателям. В целом по стране счет пострадавших граждан уже идет на тысячи, но наиболее остро эта проблема стоит в Москве, где количество пострадавших уже достигло нескольких сотен человек.

Суть проблемы сводится к тому, что гражданин, планируя приобрести квартиру, обращается в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), чтобы убедиться в том, что приобретаемая собственность зарегистрирована на продавца и на ней нет обременений. Далее, убедившись в юридической чистоте имущества, он покупает квартиру, оформляет необходимые документы и в итоге получает в Росреестре свидетельство о государственной регистрации права собственности. А спустя годы, вдруг узнает, что купленная квартира, оказывается, незаконно выбыла из государственной собственности.

(В случаях с другим имуществом может оказаться, что приобретенный дачный участок, оказался в технической зоне нефте — или газопровода. Либо, как в случаях с многоквартирными домами, когда в определенный момент муниципальные власти признают строительство незаконным и требуют постройку снести, подобные проблемы есть и у тех собственников, которые неожиданно попали в полосу расширения зоны охраны памятников, прим. ИА REGNUM ).

В определенный момент, выяснив, что у государства было незаконно изъято имущество, либо произошли другие изменения, наподобие вышеописанных, государственные служащие идут в суды с требованием вернуть утраченное государству. По понятным причинам страдают законопослушные граждане выполнившие, все действующие на момент сделки предписания. Характерно, что чиновники даже не пытаются разобраться в ситуации и, тем более, признавать вину органов власти. Эксперты объясняют подобные действия правовым нигилизмом представителей власти и несовершенством законодательства, вызванными тем, что в современной России так и не смог сформироваться институт собственности.

В результате — массовые жалобы в суды РФ пострадавших граждан, десятки из которых дошли до Европейского суда по правам человека. В 2015 году в ОП РФ был подготовлен специальный доклад, посвященный неправомерным, по мнению правозащитников, действиям органов власти, которые через суды добиваются возвращения государству приобретенной гражданами собственности. На состоявшемся в том же 2105 году пленарном заседании ОП президент Владимир Путин согласился с выводами экспертов и дал ряд поручений органам власти подготовить изменения в законодательство и правоприменительную практику.

Однако, как отметил уполномоченный по правам человека в Москве Александр Музыкантский, Общественная палата от участия в подготовке законодательных изменений была отстранена. «Эта ситуация длилась годами, и никто не видел в не проблемы, ни ВС РФ, ни правительство, ни администрации регионов. Наконец президент сказал, что проблема есть, и вот, как нужно ее решать. И все засуетились, но президент ведь сказал, что по представлению Общественной палаты, а ОП от всякого дальнейшего участия в этом деле была отстранена», — уточнил общественник.

Дальше органы законодательной и исполнительной власти принялись исполнять поручение президента, причем так, как это поняли в том или ином ведомстве. Так, ВС РФ в порядке реагирования выпустил обзор правоприменительной практики за 2015 год. Перед этим в 2014 году под давлением общественности ВС РФ уже выпускал подобный обзор после выхода второго обзора в 2015 году, который по ряду вопросов оказался прямо противоположным документу 2014 года. Не один из документов не отменен, благодаря чему сложилась практика, при которой в судах по изъятию имущества у добросовестных приобретателей органы власти в зависимости от своих интересов, пользуются тем обзором, который им в данной ситуации больше подходит.

Не доверяет Верховный суд и данным ЕГРП, видимо, запутавшись в своих же обзорах, в каждом из которых права и обязанности участников процесса понимаются противоположенным образом. ВС выступил с «соломоновым» решением, которым обязанность проверять чистоту недвижимости в конечном итоге возложил на граждан, тех самых добросовестным приобретателей. То есть люди должны, подменяя собой органы власти, проверять чистоту сделок помимо ЕГРП.

«То есть на покупателя возлагается еще и та обязанность, которая вроде бы была возложена на регистратора. Ведь проверять чистоту сделки должен регистратор. Но видите, как поступает Верховный суд, он требует от покупателя того, чего законодатель не требует даже от государственного регистратора», — пояснил Музыкантский, и добавил в заключение: «В итоге единственной действенной защитой для приобретателей жилья сегодня становится отказ от покупки недвижимости на вторичном рынке».

Александра Музыкантского поддержала руководитель проекта «Защити свое жилье!» Светлана Гладышева. Она выразила уверенность в том, что именно из-за нежелания властей отрегулировать законодательство и его правоприменительную практику покупка жилья на вторичном рынке, становится делом весьма небезопасным. Особенно остро эта проблема стоит в Москве, где, по официальной статистике, за период с 2013 по 2015 год было подано 156 исков на истребование жилья. Однако эти цифры, по ее словам, слишком занижены. Только в нескольких районах города за несколько последних лет было удовлетворено свыше 200 исков.

«При этом настоящее количество исков госорганов к добросовестным приобретателям об истребовании и выселении граждан установить практически невозможно из-за несовершенства судебной статистики. Проблему изъятия жилья нельзя также назвать чисто московской. Подобная статистика поступает и из других регионов РФ, правда, в значительно меньших объемах», — подчеркнула Гладышева.

Она также отметила, что нежелание властей найти приемлемые решения российских жилищных конфликтов приводят к тому, что российские граждане все чаще вынуждены обращаться в поисках защиты в Европейский суд по правам человека. Так, к началу 2017 года ЕСПЧ вынес уже 32 решения в пользу российских граждан, пострадавших от подобных приватизационных нарушений. Конечно же, позиция ЕСПЧ никак не учитывается в решениях российских судов. «Фактически за все время было исполнено два решения ЕСПЧ — в 2012 и 2015 годах», — заключила правозащитник.

Как ранее сообщало ИА REGNUM , оказавшаяся в ситуации добросовестного приобретателя москвичка Елена Абрамова по решению Нагатинского суда Москвы оказалась на улице. Несмотря на наличие двух добросовестных приобретателей, жилье признали выморочным, и по иску департамента жилищной политики его передадут городу. Компенсации пострадавшей женщине не положено, зато выплатить до конца ипотечный кредит, который она брала на приобретение жилья, ее обяжут.

В октябре текущего года Президиум ВС РФ утвердил " " (далее – Обзор). Вопреки логике названия, в документе не только рассматриваются примеры соответствующих дел, но содержатся прямые указания нижестоящим судам, как они должны поступать в тех или иных ситуациях. Оправдал ли документ ожидания экспертов, и как он соотносится с позициями ЕСПЧ и КС РФ разберемся далее.

Стоит отметить, что проблема изъятия госорганами органами квартир, приобретенных гражданами на вторичном рынке жилья, существует на протяжении многих лет. Одной из основных причин ее возникновения является незаконная приватизация или иное отчуждение квартир на основании поддельных документов и последующая их перепродажа. Когда госорганы узнают о факте мошенничества, то обращаются в суды с исками об истребовании помещения из чужого незаконного владения (). При этом ответчик, как правило, является вторым или третьим собственником квартиры и даже не подозревает, что давным-давно она была приватизирована незаконным путем (так называемый "добросовестный приобретатель").

Ситуация осложняется тем, что суды общей юрисдикции не выработали единообразную практику по таким делам. Предметом разногласий служит , которая позволяет изымать имущество у добросовестного приобретателя, только если оно было отчуждено против воли собственника. Здесь и возникает главное противоречие. С одной стороны приватизация происходит путем предоставления злоумышленником поддельных документов – то есть путем совершения мошеннических действий. Однако с другой – договор о приватизации госорган подписывает, то есть выражает свою волю на отчуждение имущества. В дальнейшем такие сделки и переход права собственности по ним еще и успешно проходят регистрацию в Росреестре. В связи с этим юристы давно отмечали острую необходимость в разъяснениях ВС РФ по данному вопросу.

Добросовестность приобретателя

НАША СПРАВКА

Под добросовестным приобретателем в понимается лицо, которое возмездно приобрело имущество у другого лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать.

В первую очередь Президиум ВС РФ перечислил обстоятельства, которые должны установить суды, чтобы понять является ли приобретатель добросовестным:

• факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;
• возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;
• знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Также Президиум ВС РФ затронул вопрос о том, что должен доказать истец (государственный или муниципальный орган) и ответчик (приобретатель квартиры) при рассмотрении соответствующих споров. Так, истец должен доказать свое право собственности на спорное имущество и факт наличия этого имущества у незаконного владельца. При этом нахождение недвижимого имущества в реестре государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе истца сами по себе не являются доказательствами права собственности на это имущество или законного владения им. Ответчик же должен доказать, что жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке, и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение.

МНЕНИЕ

Елена Нахимова, адвокат АК № 16 "Нахимова и партнеры" Московской городской коллегии адвокатов:

"Из упомянутых положений Обзора следует, что истец избавлен от необходимости доказывать в суде выбытие у него жилого помещения помимо его воли. Это обстоятельство, как бы, презюмируется. Между тем, это, пожалуй, самый больной вопрос, поскольку все остальные перечисленные ВС РФ обстоятельства, которые должен доказать истец, носят объективный характер, а "выбытие помимо воли" – обстоятельство субъективное, основанное на судебной оценке.

Как известно, в российском законодательстве смысл термина "выбытие помимо воли" не раскрывается. На практике, за редким исключением, ставится знак равенства между понятием "выбытие помимо воли собственника" и "выбытие в связи с недобросовестными (непрофессиональными, халатными и тому подобными) действиями должностных лиц собственника". Судебная практика крайне нуждается в официальных разъяснениях по разграничению этих понятий (именно применительно к рассматриваемой категории споров)".

Что касается юридически значимых обстоятельств, которые надлежит доказывать ответчику, то здесь следует признать, что ВС РФ, к сожалению, придерживается точки зрения, что по данной категории споров презумпции добросовестности ответчика не имеется – на него возлагается бремя доказывать свою добросовестность. По моему мнению, вопрос о презумпции добросовестности ответчика является крайне принципиальным, поскольку в спорах с государственными органами и органами местного самоуправления граждане, безусловно, являются слабой стороной и требуют дополнительной государственной защиты и дополнительных гарантий своих прав и охраняемых законом интересов.

В своем Обзоре Президиум ВС РФ подчеркивает, что выясняя добросовестность приобретателя, судам необходимо учитывать не только наличие записи в ЕГРП о праве собственности продавца. Стоит выяснять, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего квартиру, и иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела. Например, устанавливается существовали ли на момент отчуждения обременения, включая наложенный арест, а также осматривал ли приобретатель жилое помещение до его приобретения

О добросовестности приобретателя может свидетельствовать и ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, а также выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности. При этом если приобретателю было известно, что к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, и если такие притязания впоследствии признаны правомерными, то добросовестным суд его признать не сможет.

МНЕНИЕ

Зиннур Зиннятуллин, адвокат Московской коллегии адвокатов "Князев и партнеры":

"Действительно недостающей судам позиции по защите добросовестных приобретателей в Обзоре не содержится. Система, вынуждающая покупателя при покупке квартиры досконально изучать все документы – не только непосредственного продавца, но и документы продавца своего продавца, и так далее, – продолжает действовать. Удивительно, почему, являясь гражданином правового государства, при покупке недвижимости нельзя ориентироваться только лишь на данные Росреестра. Казалось бы, логично – получить выписку из ЕГРП, осмотреть квартиру и считаться на этом основании добросовестным приобретателем. Увы, ВС РФ придерживается другой позиции".

Если приобретатель в итоге признан добросовестным, то, как уже говорилось выше, имущество у него может быть истребовано только, если оно выбыло от собственника против его воли. Что судам следует принимать во внимание при выяснении данного обстоятельства, также разъяснил Президиум ВС РФ в своем Обзоре.

Воля собственника на отчуждение квартиры

Президиум ВС РФ рассматривает две основные ситуации.

1

Имущество выбывает от собственника в результате действий лица, которое не имело право его отчуждать. При этом уполномоченный орган не заключал договор об отчуждении квартиры и непосредственно не совершали каких-либо действий. Например, право собственности зарегистрировано в результате предоставления непосредственно в Росреестр фиктивных регистрационных документов или впоследствии отмененного решения суда. В таком случае квартира признается выбывшей против воли собственника, и может быть истребована из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя.

Правда, в данной ситуации возникает вопрос о том, как должны сказаться на судьбе добросовестного приобретателя ошибки или неправомерные действия должностных лиц не самого собственника, а других государственных органов (Росреестра, судов, ЗАГС), а также нотариальных контор. Во-первых, некоторые из них должны обеспечивать чистоту сделки и правильность оформления необходимых документов – но далеко не всегда исполняют эту обязанность. Во-вторых, основой для незаконной приватизации или иного отчуждения квартир часто являются поддельные доверенности, завещания, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о браке, судебные решения, которые невозможно изготовить без участия соответствующих должностных лиц.

"Вопрос о выбытии жилых помещений у государственных органов и органов местного самоуправления по вине должностных лиц других государственных органов и органов местного самоуправления не нашел отражения в Обзоре. Представляется, что по подобным ситуациям также должны быть даны разъяснения, причем, в пользу граждан, поскольку, только такой вывод напрашивается из анализа положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод и практики ЕСПЧ по правам человека", – комментирует Елена Нахимова.

ИЗ ПОСТАНОВЛЕНИЯ

"При таком количестве регулятивных органов, обеспечивающих чистоту титула, ни заявительница, ни иное третье лицо – покупатель квартиры – не должны были оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не могло оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества. <….> Европейский Суд напоминает, что ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц [в контексте рассмотренного ЕСПЧ дела – покупателей квартиры. – Ред .], особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица".

Стоит отметить, что в рассматриваемом Обзоре Президиум ВС РФ также в очередной раз подчеркнул, что суды общей юрисдикции должны учитывать правовые позиции, сформулированные в Постановлениях ЕСПЧ, вынесенных в отношении России (на основании Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2013 г. № 21 " ").

2

Имущество выбывает от собственника в результате его собственных действий. К примеру,государственный или муниципальный орган подписал договор о передаче квартиры в собственность гражданину, то есть совершил действия по отчуждению. Однако сделка была совершена на основании поддельных документов и является недействительной в силу закона. Тем не менее, как отметил Президиум ВС РФ, в такой ситуации недействительность сделки по отчуждению жилого помещения сама по себе не свидетельствует о выбытии недвижимого имущества помимо воли собственника.

Так, имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, если будет установлено, что уполномоченный орган мог проверить соответствие представленных документов действительности, однако не проявил должной осмотрительности. В таком случае воля собственника жилья выражена им при выдаче соответствующих правоустанавливающих документов, а также при регистрации договора и права собственности на спорную квартиру.

Практика самого ВС РФ и ряда нижестоящих судов это подтверждает, в частности они отмечают, что проверка документов входит в обязанности госоргана, заключающего договор о приватизации. Кроме того, исходя из позиций судов можно сделать вывод, что подписанный и зарегистрированный в Росреестре договор об отчуждении имущества сам по себе уже свидетельствует о волеизъявлении собственника. Наличие пороков воли (обмана, заблуждения) в данной ситуации не имеет значения.

В сходном духе высказался и КС РФ: согласно его позиции, законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции [каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. – Ред. ] ().

Тем не менее, как отмечалось в опубликованном в 2013 году специальном докладе Уполномоченного по правам человека в городе Москве Александра Музыкантского (сейчас – заместитель Секретаря ОП РФ) о проблеме защиты прав добросовестных приобретателей, несмотря на позиции ЕСПЧ, ВС РФ и КС РФ судами города аналогичным делам до сих пор выносятся решения не в пользу добросовестных приобретателей. При этом процент решений, вынесенных в московском регионе в пользу граждан-добросовестных приобретателей является незначительным. Особое внимание к данной проблеме и ее острота именно в Москве не случайна в силу объемного рынка более дорогостоящей по сравнению с регионами недвижимости. При этом, по словам Александра Музыкантского, в других субъектах РФ такой проблемы практически нет.

МНЕНИЕ

Александр Музыкантский, заместитель Секретаря Общественной палаты РФ:

"Во многих регионах судебной практики по проблеме добросовестных приобретателей жилья нет, а там, где есть, она решается в подавляющем большинстве случаев в пользу жителей. Местным органам исполнительной власти суды отказывают в виндикации [истребовании имущества из чужого незаконного владения – Ред. ]. Причем отказывают очень часто со ссылкой на то самое решение ЕСПЧ и решение ВС РФ и со ссылкой на простую логику: если вы сами подписали документ о приватизации, чего же вы теперь говорите, что она незаконна?".

Условия применения виндикации и признания сделки недействительной

Президиум ВС РФ также разграничил основания применения и . Первые нормы регулируют истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), требуют выяснения добросовестности приобретателя, воли собственника на отчуждение имущества, возмездности сделки и не предусматривают признание ее недействительной. Вторые же нормы предполагают признание сделки недействительной, не влекущей юридических последствий, а также возврат переданного имущества независимо от добросовестности или недобросовестности сторон.

Если ответчик (приобретатель) непосредственно не заключал с истцом (государственным или муниципальным органом) договор о передаче жилья, а приобрел это имущество у другого лица в рамках последующих сделок, то применяются правила . При этом неважно, какой способ защиты своего права выбрал истец: иск об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения () или о признании недействительными сделок по отчуждению квартиры (), либо заявление таких требований одновременно. Если будет установлено, что приобретатель добросовестный, то в удовлетворении исковых требований в порядке должно быть отказано.

Однако самая первая сделка, которая заключена непосредственно между государственным или муниципальным органом и лицом, которому была передана квартира, может быть признана недействительной на основании , например в целях последующего взыскания убытков с мошенника. Ранее аналогичную позиции по данному вопросу также высказал и КС РФ (). Данная позиция представляется крайне важной, так как на практике при удовлетворении исков об истребовании жилья у добросовестных приобретателей суды иногда одновременно применяют и , которые, как следует из позиций ВС РФ и КС РФ, имеют различный предмет регулирования.

Исчисление сроков давности

Президиум ВС РФ отметил, что к искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, составляющий три года с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о наличии соответствующей записи в ЕГРП ( ; ).

Однако сама по себе запись в ЕГРП о праве на недвижимое имущество или его обременении не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поэтому момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из обстоятельств конкретного дела. Например, со дня, когда собственник узнал о возбуждении уголовного дела, совершении следственных действий ().

Данная позиция ВС РФ имеет существенное значение, так как иногда суды, рассматривая виндикационные иски к добросовестным приобретателям, неправильно определяют не только момент начала течения срока исковой давности, но и сам срок. В частности, руководствуются положениями о сроке исковой давности для защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения – так называемые негаторные иски (). Дело в том, что на негаторные иски срок исковой давности не распространяется вообще ().

В итоге квартиры у добросовестных приобретателей иногда истребуются через 10 и более лет после того, как госорган узнал о мошеннических действиях при ее отчуждении (решение Таганского районного суда г. Москвы от 17 сентября 2013 г. по делу № 2-1626/2013 , решение Таганского районного суда г. Москвы от 24 декабря 2013 г. по делу № 2-2678/2013, решение Головинского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2013 г. по делу № 2-3931/2013). и . Нельзя говорить, что к виндикационным искам не применяются сроки исковой давности, когда они применяются.

Таким образом, с одной стороны, обзор содержит полезную информацию, которая должна сыграть положительную роль в решении проблемы изъятия жилья у добросовестных приобретателей. Однако при этом некоторые актуальные вопросы защиты их прав так и остаются неразрешенными. Плюс, отдельные положения самого Обзора также воспринимаются неоднозначно.

Не стоит также забывать, что проблема добросовестных приобретателей лежит не только в сфере правоприменения, но и совершенно очевидно связана с коррупционной составляющей в государственных органах и нотариальных конторах. К такому выводу, в частности, пришли участники проходивших летом в ОП РФ по данной теме.

Не последнюю роль в решении этой проблемы играет и политическая воля руководителей высших должностных лиц, частности, города Москвы, которым ничто не мешает скорректировать политику субъекта РФ в данной части с учетом однозначных позиций ВС РФ, КС РФ, ЕСПЧ о недопустимости изъятия у граждан жилья из-за несовершенной работы государственных органов.